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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動(dòng)投入,獲取比較大的利潤。所以,它們不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資,而且需要吸收社會(huì)資金參與開發(fā);另一方面,大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn),也積極地希望進(jìn)入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè);還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地,但是因?yàn)槿狈﹂_發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì),需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?;谝陨系目陀^需要,本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的原則,房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善及市場的不斷開放,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題,這些問題既有觀念的原因。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率。閔行區(qū)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)咨詢創(chuàng)造輝煌
為了認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律,提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識水平,加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理,根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類型。自然風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險(xiǎn),是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害,諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),大體上來自兩個(gè)方面。一是由于***方面的原因引起的,例如國家***狀況和***形勢的變化,國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革,以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn);二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的,例如***、***、**等形成的風(fēng)險(xiǎn)等。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響比較大的是國家***變動(dòng)和政策法律法規(guī)的變動(dòng)。靜安區(qū)工商房地產(chǎn)咨詢服務(wù)價(jià)格房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性,決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。
資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力,關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報(bào)告,必須根據(jù)經(jīng)營管理項(xiàng)目所需資金總額,確定資金籌集方式;計(jì)算籌資成本;科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程,投資建設(shè)具有階段性,決定了資金投入的時(shí)間性和順序性。因此,一方面必須為了節(jié)約資金的投入,降低投資成本,安排好資金投入的順序和時(shí)間;另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng),防止資金供應(yīng)斷檔,造成施工延誤和浪費(fèi),來提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)市場是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括:⑴對銷售市場狀況的預(yù)測;⑵對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析;⑶對市場占有率的預(yù)期;⑷對市場銷售價(jià)格預(yù)測、銷售對象的分析、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。
房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的,前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,但實(shí)踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,就是因?yàn)闆]有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系,必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持,還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持,要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個(gè)問題:(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓,公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動(dòng)、調(diào)整頻凡,隨意性極強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán),管理乏力。資質(zhì)審批不嚴(yán),魚目混珠,違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營,行政的和市場的同跑道競賽,明的和暗的互爭市場,在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展,造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后、不發(fā)達(dá)所至,認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),要想招商引資,要想擴(kuò)大影響,就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動(dòng)的不靈活性。靜安區(qū)工商房地產(chǎn)咨詢服務(wù)價(jià)格
房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn),在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。閔行區(qū)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)咨詢創(chuàng)造輝煌
房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本,是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費(fèi)用支出,在市場物價(jià)一定的情況下,成本支出大小對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算,是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)**問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算,通常的作法是先分項(xiàng)估算,然后再進(jìn)行匯總,***做出成本估算表。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目,涉及到國家***經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面,因此在可行性報(bào)告中,必須對國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究,是一項(xiàng)內(nèi)容十分***的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析,而且還必須研究與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。閔行區(qū)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)咨詢創(chuàng)造輝煌
上海德予房地產(chǎn)策劃營銷有限公司是一家有著先進(jìn)的發(fā)展理念,先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn),在發(fā)展過程中不斷完善自己,要求自己,不斷創(chuàng)新,時(shí)刻準(zhǔn)備著迎接更多挑戰(zhàn)的活力公司,在上海市等地區(qū)的商務(wù)服務(wù)中匯聚了大量的人脈以及**,在業(yè)界也收獲了很多良好的評價(jià),這些都源自于自身的努力和大家共同進(jìn)步的結(jié)果,這些評價(jià)對我們而言是比較好的前進(jìn)動(dòng)力,也促使我們在以后的道路上保持奮發(fā)圖強(qiáng)、一往無前的進(jìn)取創(chuàng)新精神,努力把公司發(fā)展戰(zhàn)略推向一個(gè)新高度,在全體員工共同努力之下,全力拼搏將共同上海德予房地產(chǎn)策劃營銷有限公司和您一起攜手走向更好的未來,創(chuàng)造更有價(jià)值的產(chǎn)品,我們將以更好的狀態(tài),更認(rèn)真的態(tài)度,更飽滿的精力去創(chuàng)造,去拼搏,去努力,讓我們一起更好更快的成長!